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Steuerpflicht bei Grundstücksverkauf?

Immer wieder erreichen uns Anfragen, ob der Verkauf eines Grundstücks irgendeine Steuer auslöst. Die richtige Antwort darauf lautet: „Das kommt darauf an.“ Wir zeigen Ihnen hier auf, worauf es ankommt.

Ertragsteuerpflichtig sind nicht nur Grundstücksverkäufe, die innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung veräußert werden (private Veräußerungsgeschäfte), sondern auch die Veräußerungen von Grundstücken, wenn ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Grundsätzlich steuerfrei sind Grundstücksgeschäfte, wenn die Zeitspanne zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt.

Innerhalb von zehn Jahren sind wenige Veräußerungen steuerpflichtig als privates Veräußerungsgeschäft, sofern keine Eigennutzung vorliegt.

Eine größere Anzahl von Veräußerungen kann einen gewerblichen Grundstückshandel darstellen. Denn dieser entsteht, wenn

  • eine Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr stattfindet,
  • dabei eine Nachhaltigkeit vorliegt und
  • die private Vermögensverwaltung überschritten wird.

Ein Verdacht auf Gewerbebetrieb liegt vor, wenn folgende Indizien zutreffen:

  • mehr als drei Objekte
  • Verkauf innerhalb von fünf Jahren (enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Kauf, Errichtung und Verkauf)

Werden aber mehr als drei Objekte veräußert, dann führt das zur Gewerblichkeit aller veräußerten Objekte (auch der ersten drei) und damit zur Steuerpflicht.

Indizien haben es leider an sich, dass es dazu Besonderheiten gibt.

Hier die Top Ten dazu:

  1. Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Zählobjekt dar (auch die Garage im Teileigentum).
  2. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke sind keine Objekte im Sinne der Dreiobjektgrenze.
  3. Die Fünfjahresgrenze ist keine starre Grenze. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann z.B. bei einer höheren Zahl von Veräußerungen nach Ablauf dieses Zeitraums, aber auch bei einer hauptberuflichen Tätigkeit im Baubereich vorliegen.
  4. Nach Überschreiten der fünf Jahre können, bis zur zeitlichen Obergrenze von zehn Jahren, Objekte nur mitgerechnet werden, wenn weitere Umstände den Schluss rechtfertigen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat (Beweislast liegt beim Finanzamt).
  5. Auch zählen Objekte, die vor mehr als zehn Jahren erworben wurden, grundsätzlich nicht dazu. Dies hat der BFH in einem Urteil aus dem Jahr 2017 bestätigt, in dem er Bezug genommen hatte auf die privaten Veräußerungsgeschäfte, denn diese Norm enthält wohl die „erkennbare Wertung des Gesetzgebers, dass bei einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren die Veräußerung von Grundstücken nach einer Haltedauer von über zehn Jahren – jedenfalls im Grundsatz – privater Natur ist“.
  6. Gewerblicher Grundstückshandel ist gegeben, wenn bereits bei Aufnahme der betreffenden Tätigkeit festgestanden hat, dass sich das erwartete positive Gesamtergebnis nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des vermieteten Grundstücks erzielen lässt.
  7. Vorsicht bei Objekten, die vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert wurden, und wenn hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist. In diesen Fällen beginnt die Fünfjahresfrist mit Abschluss der Sanierungsarbeiten. Das Objekt gilt erst dann als zu diesem Zeitpunkt angeschafft.
  8. Auch können bereits zwei Objekte zur Gewerblichkeit führen, wenn das Geschäftskonzept darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zwischenzeitlich zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen. Ein Indiz hierfür kann eine nur kurzfristige Finanzierung sein.
  9. Ihre Tätigkeit entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers? Gewerblicher Grundstückshandel!
  10. Ein Überschreiten der „Dreiobjektgrenze“ kann hingegen unschädlich sein, wenn eine vom Veräußerer selbst vorgenommene langfristige – über fünf Jahre hinausgehende – Vermietung eines Wohnobjekts erfolgt.

Fazit: Eine Steuerpflicht kann sehr schnell zu bejahen sein. Jeder Fall kann anders gelagert sein und zu einer abweichenden Beurteilung führen. Deshalb: Fragen Sie uns bitte vorher. Wurden zu viele Objekte veräußert, lässt sich das, wenn überhaupt, nur schwer wieder retten, denn dann liegt die Beweislast, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, bei Ihnen.

Steuererleichterung fürs Homeoffice

Wer 2021 Hard- und / oder Software kauft, um sein Homeoffice „aufzurüsten“ bzw. nutzbar zu machen, kann den Kaufpreis jetzt in voller Höhe von der Steuer absetzen.

Für Arbeitgeber, die ihren Mitarbeitern diese Mittel zur Verfügung stellen, sind das dann direkt in diesem Jahr abzugsfähige Betriebskosten. Arbeitnehmer, die sich selbst etwas kaufen, setzen den Kaufpreis als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung an.

Warum Steuererleichterung? Anschaffungen, die mehr als € 800 (netto) bzw. € 952 (brutto) kosten, mussten bisher auf 3 Jahre verteilt (abgeschrieben) werden. Jetzt mindert der Kauf eines PCs, Druckers und anderer Hard- und Software in voller Höhe die Steuerlast.

Zahlen nur noch bargeldlos?

Macht bargeldlos wirklich glücklich? Ein paar Gedanken dazu.

Die Anforderungen der Finanzverwaltung bei bargeldintensiven Betrieben wurden schon seit einiger Zeit verschärft. Zuletzt hatten wir berichtet, dass die Kassen aufgerüstet werden müssen mit einer sogenannten technischen Sicherheitseinrichtung. Die Frist hierzu per 30.09.2020 wurde durch Probleme bei der Umsetzung bei den Kassenherstellern verlängert auf den 31.03.2021.

Zudem hatten wir auch berichtet, dass gerade für Bargeldgeschäfte betroffene Unternehmen eine Verfahrensdokumentation (VD) bereithalten müssen. Hier sind die einzelnen Länder unterschiedlich weit in der Anforderung dieser VD bei Betriebsprüfungen.

Der Bargeldverkehr ist in den Augen der Finanzverwaltung anfällig für eine Steuerhinterziehung. Deshalb besteht dann die Gefahr, dass ehrliche mit den unehrlichen Steuerbürgern vermengt werden, da selbst bei den kleinsten Unstimmigkeiten hohe Unsicherheitszuschläge erfolgen. Was wäre also, wenn es das Bargeld zukünftig nicht mehr geben würde? Ist das überhaupt ein denkbares Szenario? Wäre das aus Unternehmersicht sogar wünschenswert? Wir haben hier mal recherchiert.


Denkbar ist es durchaus. Das wollen uns die Schweden jedenfalls gerade vormachen. Sie planen die Einführung der digitalen E-Krone. Auch bei uns wird inzwischen sogar beim Bäcker sehr oft die EC-Karte gezückt . Findet hier ein Umdenken statt? Welche Interessengruppen gibt es dazu, und was ist deren Meinung? Hier ein kleiner Überblick:

Für die Abschaffung sind:
• der Staat, da er so Kriminalität (Bekämpfung des Waffen- und Drogenhandels, illegale Prostitution …) und Steuerhinterziehung wesentlich einfacher bekämpfen kann
• die Banken wegen der Kosten, die mit der Produktion, Verteilung und Aufbewahrung zusammenhängen (letztendlich zahlt diese aber der Verbraucher mit)
• manche Unternehmer, da dann die Angestellten nicht in die Kasse greifen könnten

Gegen die Abschaffung spricht:
• beim Thema Kriminalitätsbekämpfung: Die Verbrechen verlagern sich auf die lukrativere Cyberkriminalität. Der herkömmliche Bankraub ist am Aussterben.
• beim Sparverhalten: Beim Pleitegehen von Banken wären unter Umständen alle Spareinlagen weg. Das Geld unter dem Kopfkissen oder in der Schublade zu Hause wäre in diesem Fall noch da, vorausgesetzt der Einbrecher hat es nicht. Das Vertrauen der Sparer in die Banken und den digitalen Zahlungsverkehr ist in vielen Köpfen nicht vorhanden.
• beim Thema Steuerhinterziehung: Durch die verschärften Anforderungen und Sorgfaltspflichten kann sich der steuerehrliche Bürger, wenn er diese beachtet, abgrenzen und Zuschätzungen vermeiden.
• Und beim Datenschutz? Jeder Kauf, den wir tätigen, wäre automatisch in mindestens einer Datenbank gespeichert. Wollen wir das? Verlieren wir hier nicht noch ein Stück Freiheit?

Fazit:
Unserer Meinung nach wird es das Bargeld in Deutschland die nächsten Jahre weiterhin geben. Allerdings hat Corona gezeigt, dass es jeder Unternehmer selbst in der Hand hat, ob er seine Waren nur noch bargeldlos anbieten möchte oder nicht.

Fakt ist, dass der digitale Zahlungsverkehr stark zunimmt. Bargeldintensive Betriebe, die gewissenhaft mit der Thematik umgehen, werden steuerlich auch wenige Probleme bei Betriebsprüfungen bekommen.

Handlungsbedarf prüfen – Mindestlohn 2021

Der Mindestlohn ist ein andauernder Streitpunkt in der Politik. Die einen wollen ihn ausbauen und erhöhen, die anderen am liebsten abschaffen oder wenigstens eindämmen. Tatsache ist, er ändert sich wieder. Hier nichts zu tun, wäre absolut gefährlich. Deshalb nun in aller Kürze die notwendigen Informationen.

Der Mindestlohn soll bis 2022 in vier Schritten von derzeit 9,35 auf 10,45 €, jeweils brutto, je Zeitstunde steigen.

  • 01.01.2021 bis 30.06.2021: Mindestlohn 9,50 €
  • 01.07.2021 bis 31.12.2021: Mindestlohn 9,60 €
  • 01.01.2022 bis 30.06.2022: Mindestlohn 9,82 €
  • 01.07.2022 bis 31.12.2022: Mindestlohn 10,45 €

Arbeitgeber müssen dabei insbesondere die Folgen für bereits bestehende geringfügige Beschäftigungsverhältnisse beachten.

Wurde bisher die für eine geringfügige Beschäftigung maximal mögliche Arbeitszeit vollständig Ausgeschöpft, und soll auch künftig der Status als geringfügiges Beschäftigungsverhältnis erhalten bleiben, führt die Erhöhung des Mindestlohns zu einer Reduzierung der Arbeitszeit.

Bestehende Arbeitsverträge müssen daher zur Vermeidung einer künftig sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung ggf. an die eringe maximale Arbeitszeit angepasst werden!

  • 01.01.2021 bis 30.06.2021: max. 47,36 Stunden/Monat
  • 01.07.2021 bis 31.12.2021: max. 46,87 Stunden/Monat
  • 01.01.2022 bis 30.06.2022: max. 45,82 Stunden/Monat
  • 01.07.2022 bis 31.12.2022: max. 43,06 Stunden/Monat

Fragen hierzu beantworten wir gerne und stehen Ihnen natürlich bei der Umsetzung zur Seite.

Lotse Winterausgabe 2021

Kompakt und informativ: in unserem aktuellen Mandantenmagazin finden Sie Wissenswertes rund um Steuern und Wirtschaft. Wir wünschen viel Spaß beim Lesen und veröffentlichen die einzelnen Beiträge nach und nach hier auf unserem Blog

In dieser Ausgabe lesen Sie

  • Jahressteuergesetz 2021 – Die Highlights
  • Der neue Mindestlohn 2021/2022
  • Macht Bargeldlos wirklich glücklich?
  • Steuerpflichtiger Grundstückshandel
  • Drei Irrtümer zum Thema „New Work“
  • Lehren aus der Corona-Krise
Lotse Cover

Die Umsatzsteueranhebung ab 1.1.2021

Gehe zurück auf Los…

Die von der Regierungskoalition beschlossene Senkung der Umsatzsteuersätze vom 1.7.2020 bis 31.12.2020 von 19 % auf 16 % bzw. von 7 % auf 5 % läuft nun wieder aus.

Also raus aus den Kartoffeln, rein in die Kartoffeln? Im Prinzip schon.

Einen Unterschied zum Juli gibt es aber schon: Da die Senkung der Umsatzsteuer sehr schnell und überraschend kam, gab es erleichternde Übergangsregeln. Dies hat der Fiskus bei der aktuellen Umstellung nicht für notwendig erachtet.

Im Sonderlotse haben wir die wichtigsten Informationen und 14 FAQs zusammengestellt.

Jahresabschluss-Tipps: schnell noch Mahnungen schreiben

Tipp Nr. 1: Schauen Sie sich die Liste der säumigen Zahler an, also alle offenen Forderungen. Wenn erforderlich, schicken Sie zügig eine Mahnung. Wenn der Kunde darauf nicht reagiert, geht noch vor dem 31. Dezember eine zweite raus. Nur dann können Sie als Unternehmer für die Bilanz die offenen Forderungen abspecken – je nach Bonität bis zu 50 Prozent, bei ganz „faulen“ Kunden auch voll und ganz. 

Tipp Nr. 2 zum Mahntext: Schreiben Sie nicht “Erste” Mahnung, denn dann geben Sie indirekt Zahlungsaufschub. Denn Ihr Kunde weiß ja dann, dass die zweite Mahnung noch folgt. 

Tipp Nr. 3: Und manchmal tut bei der ersten Aufforderung einfach ein origineller Text Wunder, wie dieser hier 

Grüß Gott, mein Name ist Emil und ich bin der Computer der Firma XY.   Außer mir weiß noch niemand hier im Haus, dass Sie die untenstehende  Rechnung noch nicht bezahlt haben.  Und ich verspreche Ihnen, es wird auch niemand erfahren, wenn Sie die Zahlung gleich veranlassen.   Ansonsten muss ich diesen Vorfall leider an unsere Buchhaltung weiterleiten und es wäre doch für alle Beteiligten angenehmer, wenn wir uns das ersparen können.   Vielen Dank…   …für Ihr Verständnis 

Beim Schenken auch ans Finanzamt denken

Sie möchten Ihren Kunden und Geschäftspartnern zu Weihnachten etwas schenken? Eine gute Idee, denn kleine Geschenke erhalten ja bekanntlich die Freundschaft.

Doch das Finanzamt hat ein Wörtchen mitzureden, wenn es um die steuerliche Abzugsfähigkeit geht.

Aufmerksamkeiten bis € 10 netto pro Kunde (sogenannte Streuartikel) sind dabei unkritisch und voll abzugsfähig. Hochwertigere Geschenken bis € 35,- pro Jahr pro Person sind beim Unternehmen zwar Betriebsausgabe, doch müssen sie beim Kunden versteuert werden.
Das können Sie Ihren Kunden ersparen, wenn Sie die Pauschalsteuer von 30 % (zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) für Ihre Geschäftsfreunde übernehmen. Bewahren Sie die Zahlungsbelege auf und versehen Sie sie mit dem Namen des Beschenkten und dem Anlass, damit die Formvorschriften erfüllt sind.

Aber Achtung: Übersteigen Ihre Geschenke den Wert von 35 € netto, sind weder die Geschenke noch die Pauschalsteuer als Betriebsausgabe abzugsfähig.

Update Novemberhilfe – Auszahlung der Abschlagszahlungen Ende November?

Stand 16. November 2020

Geduld fordert der Staat weiterhin von allen, die auf die Novemberhilfe für die von der angeordneten Schließung direkt und indirekt betroffenen Unternehmen und Institutionen warten.

Das Beantragungsportal wird nicht vor Ende November geöffnet.

Statt dessen soll es ab dem 25.11. Abschlagszahlungen geben – so werden die Minister in der Presse zitiert. Auf der Website der Plattform selbst wird jedoch auch der Termin für die Abschlagszahlungen vorsichtig mit „Ende November“ angegeben.

Im Normalfall sind 5 Tage eine kurze Zeitspanne – in der aktuellen Lage für die Betroffenen und damit auch für uns Steuerberater eine kleine Ewigkeit.

Eine tatsächliche Bearbeitung der Anträge und eine Auszahlung vor dem Dezember wird immer unwahrscheinlicher.

Unser Tipp: Wenn Ihr Liquiditätsproblem nicht bis dahin warten kann, melden Sie sich bitte bei uns bzw. Ihrem Steuerberater. Unter Umständen kommt für Sie die Beantragung der Überbrückungshilfe II in Frage. Diese ist bereits beantragbar und wird wahrscheinlich schneller ausgezahlt. Eine spätere Anrechnung der Novemberhilfe ist zwar einmal mehr ein bürokratisches Monster, aber möglicher Weise das kleinere Übel.

Die Fakten – wie viel Abschlagszahlung soll es geben

Soloselbständige erhalten eine Abschlagszahlung von bis zu 5.000 Euro; andere Unternehmen erhalten bis zu 10.000 Euro.

Die Beantragung

Für die Beantragung bleiben wir Steuerberater, die Wirtschaftsprüfer und die Rechtsanwälte zuständig.

Einzige Ausnahme sind – wie berichtet – Soloselbständige (Unternehmer ohne eigene Mitarbeiter) mit einem Umsatz von max. 6.666 € im November 2019. Sie können den Antrag selbst stellen.

Unser Tipp: Wenn Sie den Antrag selbst stellen wollen, benötigen Sie ein sog. ELSTER-Zertifikat. Dieses sollten Sie so schnell wie möglich beantragen, da das Zertifikat auf dem Postweg zu Ihnen kommt. 10 Tage sind hier die Regel. Die Beantragung müssen Sie hier persönlich vornehmen: www.elster.de
Eine Beantragung durch uns ist leider nicht möglich.

Der Ausblick

Für den 23. November sind laut Kanzlerin Merkel neue „rechtlich bindende“ Maßnahmen zu erwarten. Sobald es weitere Informationen, Klarstellungen und Handlungsempfehlungen gibt, melden wir uns.

Novemberhilfe – erste Klarstellungen

Mit der sog. „Novemberhilfe“ will der Staat die negativen Folgen der angeordneten Schließung von bestimmten Betrieben und Einrichtungen im November abfedern.

Die Berechtigten sollen wie bereits berichtet bis zu 75 % ihres Novemberumsatzes 2019 erstattet bekommen. Eine Sonderregelung gibt es für Restaurants – siehe unten.

Wir haben über die grundsätzlichen Fragen bereits letzte Woche berichtet.

Nun gibt es die ersten Klarstellungen:

1. Wer ist Antragsberechtigt

  • Alle Unternehmen, Vereine und Einrichtungen, die direkt von der verordneten Schließung betroffen sind.

Klarstellung: von der Schließungsanordnung betroffene Hotels, Schwimmbäder und Theater sind ebenfalls förderfähig.

  • Alle Unternehmen, die durch die Schließung faktisch indirekt an der Ausübung ihres Gewerbes gehindert werden.

Voraussetzung: Sie machen Ihren Umsatz zu mindestens 80 % mit von der Schließung

direkt betroffenen Unternehmen/ Einrichtungen.

Beispiele: Ihre Wäscherei arbeitet vorwiegend für jetzt geschlossene Hotels, Sie beliefern jetzt geschlossene Restaurants mit Lebensmitteln bzw. Gastrobedarf.

Höhe der Förderung: Auch hier max. 75 % des Umsatzes November 2019

  • Sie haben mehrere untereinander verbundene Unternehmen – also mehrere Tochterfirmen oder eben mehrere „Betriebsstätten“. Das können Läden oder Produktionsstätten sein.

Fördervoraussetzung ist hier, dass insgesamt 80 % des Umsatzes auf direkt oder indirekt betroffene Teile des Gesamt- Unternehmens entfallen.

Förderhöhe max. 75 % des Novemberumsatzes 2019

Beispiel: Neben Ihrem Restaurant gibt es auch einen Feinkost – oder Weinhandel

Der Umsatz mit dem Restaurant muss mindestens 80 % des Gesamtumsatzes betragen, um förderfähig zu sein.

2. Anrechnung von trotz Schließung erzielten Umsätzen?

Viele Unternehmer – nicht nur in der Gastronomie – haben schon bisher Kreativität bewiesen: Beispiele sind außer Haus Verkäufe, Lieferdienste oder Online-Konzerte.

Der Staat will ein solches unternehmerisches Engagement ausdrücklich unterstützen.

Daher werden Umsätze, die Unternehmen trotz Schließung erwirtschaften, nicht vom Förderbetrag abgezogen, so lange sie nicht mehr als 25 % des Vergleichsumsatzes (November 2019) übersteigen – also auch oberhalb der eigentlichen Grenze von 25 % des Referenzmonatsumsatzes, der für alle anderen Branchen gilt.

ACHTUNG: SONDERREGELUNG FÜR RESTAURANTS!

Hier will der Staat besonders großzügig helfen:

  • Bei außer Haus Verkauf wird die Erstattung auf max. 75 % des im November 2019 erzielten Umsatzes mit im Restaurant verzehrten Speisen und Getränken (19 % USt) begrenzt.
  • Im Gegenzug wird der Umsatz mit außer Haus Verkäufen im November 2020 nicht auf die Förderung angerechnet.

Fazit: Ihren außer Haus Verkauf im November 2020 dürfen Sie trotz Förderungsauszahlung komplett behalten.

3. Antragstellung

Wie schon bei der Überbrückungshilfe wird der Antrag über eine Online-Plattform gestellt. Um Missbrauch zu vermeiden läuft die Antragstellung wieder über uns Steuerberater oder über Anwälte bzw. Wirtschaftsprüfer.

AUSNAHME FÜR SOLOSELBSTÄNDIGE!

Bis zu einer Antragshöhe von 5.000 € (also einem Umsatz von max. 6.666 € im November 2019), können Sie den Antrag direkt selbst stellen. Soloselbständig ist jeder, der keine Mitarbeiter beschäftigt – auch keine Minijobber.

Das Antragsformular ist noch nicht online – die Programmierung läuft.

4. Anrechnung anderer Förderleistungen

Zu beachten bleibt, dass alle anderen Förderungen, die Sie für den Zeitraum November 2020 beantragen, die November-Hilfe mindern. Dies betrifft sowohl das Kurzarbeitergeld als auch die Überbrückungshilfe oder zusätzliche regionale Wirtschaftshilfen. Die Förderdarlehen der KfW sind davon aber ausgenommen.

5. Auszahlung

Die Auszahlung wird über die einzelnen Bundesländer erfolgen. Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier hat das Ziel ausgerufen, dass zumindest Abschlagszahlungen möglichst bis Ende November ausgezahlt werden sollen.